CANCELLAZIONE IPOTECHE ISCRITTE DALL’AGENZIA DELLE ENTRATE

Ipoteche iscritte dall’Agenzia delle Entrate sul tuo immobile e compravendita, necessario verificare l’esistenza di vizi dell’iscrizione ipotecaria.

In numerose occasioni il nostro studio legale, nell’assistere clienti nella stipula di compravendite immobiliari, esaminando le visure ipotecarie dell’immobile, ha avuto modo di rilevare la presenza di ipoteche iscritte dall’Agenzia delle Entrate e Riscossione.

Tale circostanza costituisce un ostacolo non di poco conto che può pregiudicare il buon esito della compravendita. In assenza dell’integrale pagamento dell’importo dovuto all’Agenzia delle Entrate e Riscossione S.p.A. è molto difficile procedere con la vendita dell’immobile.

Una volta acclarata l’esistenza di tale pregiudiziale sul bene, occorre preliminarmente effettuare un accesso agli atti presso l’Agenzia delle Entrate e Riscossione S.p.A. al fine di verificare la correttezza dell’operato sia dell’Ente impositore che dell’Agente della riscossione.

L’iscrizione ipotecaria, infatti, deriva dal mancato pagamento di un debito rivendicato da un Ente creditore (lo Stato, Enti locali o previdenziali ecc. ecc.) successivamente iscritto a ruolo esattoriale dell’Agenzia delle Entrate e Riscossione, la quale ha l’obbligo prima di procedere all’iscrizione ipotecaria, di notificare vari atti: cartella di pagamento, atto di intimazione di pagamento, preavviso di iscrizione ipotecaria. E’ assolutamente imprescindibile quindi verificare scrupolosamente l’assenza di vizi nel corso dell’iter procedurale adottato dall’Agenzia.

Nel caso sottopostoci da una cliente nel mese di aprile 2022, l’Ente della Riscossione era incorso in svariate irregolarità e, nello specifico:
1) Le cartelle di pagamento sottostanti all’iscrizione ipotecaria erano state già pagate prima di tale iscrizione;
2) Nessuna notifica di tali cartelle era stata mai operata nei confronti della cliente;
3) L’importo oggetto dell’iscrizione era inferiore rispetto al limite previsto dalla legge;
4) Alcun atto di preavviso di iscrizione ipotecaria eratato mai notificato alla cliente.


Sul punto, la Suprema corte a Sezioni unite (Cass. Sez. unite n. 19667/2014) a proposito della questione relativa alla necessità o meno di comunicare preventivamente al contribuente la iscrizione ipotecaria per debiti erariali non pagati, ha stabilito che l’obbligo di rendere partecipe il contribuente della pretesa tributaria rimane assolutamente necessario. Il diritto al contraddittorio, ossia il diritto del destinatario del provvedimento ad essere sentito prima dell’emanazione di questo, realizza l’inalienabile diritto di difesa del cittadino, presidiato dall’art. 24 Cost., e il buon andamento dell’amministrazione, presidiato dall’art. 97 Cost. (Cass. n 22398/2020).


Non può tacersi da ultimo che l’ipoteca legale risulterebbe illegittima anche qualora gli importi residui da versare fossero al di sotto della soglia di legge pro tempore vigente.


Pertanto, il nostro studio legale ha richiesto e ottenuto dall’Agenzia dell’Entrate e Riscossione S.p.A. nel giro di un mese dalla presentazione dell’istanza la cancellazione dell’ipoteca legale e la cliente ha stipulato la compravendita immobiliare nei successivi due mesi senza dover versare alcun importo all’Agenzia delle Entrate e Riscossione S.p.A.

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