Tutti i contratti di mutuo devono prevedere la possibilità di essere estinti anticipatamente.
Preliminarmente conviene evidenziare che l’estinzione anticipata del mutuo può essere parziale o totale.
Per una maggiore chiarezza proviamo a schematizzare i diversi concetti
Che cosa si intende per estinzione anticipata ?
L’estinzione anticipata del mutuo permette di rimborsare alla banca (o al soggetto che ha erogato il prestito) l’importo finanziato prima della scadenza contrattuale.
Come detto è possibile rimborsare l’intero debito residuo o solo in parte.
Attenzione !!!!
In passato la Banca prevedeva dei costi per l’estinzione anticipata, questo per disincentivare l’operazione e garantire un maggior guadagno, ma incredibilmente Bersani ….. ha introdotto la Legge n. 40/2007 che porta il suo nome.
Per la Legge Bersani (decreto n. 7/2007, convertito nella legge n. 40/2007), l’estinzione anticipata del mutuo per l’acquisto della casa, per la sua ristrutturazione o per l’acquisto di immobili destinati allo svolgimento di attività economiche o professionali da parte di persone fisiche non richiede il pagamento alla banca di alcuna penale se il finanziamento è stato sottoscritto a partire dal febbraio 2007.
Sarebbe stato troppo bello se avesse reso nulle tutte le clausole anche ante 2007 ma …. infatti per i mutui stipulati prima di aprile 2007, le penali RIMANGONO ma la legge 40/2007 ha introdotto una riduzione delle stesse e un tetto massimo.
Infatti, se la penale prevista dal contratto è superiore a tale tetto, il mutuatario può richiedere alla banca di abbassarlo sino al limite fissato dalla legge e la banca non può rifiutarsi di applicare la riduzione. Le aliquote riferite alle penali sono variabili anche il funzione della tipologia di tasso applicato al mutuo.
A questo punto è possibile evidenziare che la Direttiva europea in materia di mutui (2014/17/UE), in vigore in Italia dallo scorso anno, concedeva alle banche la possibilità di richiedere una penale, ma ad oggi l’Italia non ha inteso recepire questo punto.
Che cosa si intende per estinzione parziale ?
Si parla di estinzione parziale del mutuo quando si versa alla banca una somma inferiore all’intera esposizione. Questa somma viene portata a deconto della maggior somma dovuta, in sostanza sottratta dal debito residuo.
I contratti di mutuo e gli istituti di credito possono prevedere quindi una riduzione dell’entità della rata o della durata del mutuo.
Ovviamente se il mutuo è stato sottoscritto prima di aprile 2007, la penale deve essere calcolata solo sull’importo versato in anticipo.
Che cosa si intende per estinzione completa ?
Si parla di estinzione completa quanto viene rimborsato in un’unica soluzione il debito residuo. Dovranno essere versati alla banca le penali secondo quanto spiegato precedentemente, eventuali spese amministrative e gli interessi maturati dalla banca nel periodo che intercorre tra il versamento dell’ultima rata e l’effettiva estinzione del mutuo. Questi interessi vengono chiamati ‘dietimi giornalieri’.
Come procedere per richiedere l’estinzione anticipata del mutuo ?
Per richiedere l’estinzione anticipata di un mutuo bisogna inviare una richiesta alla Banca.
E’ possibile richiedere il modulo da compilare direttamente alla banca che ha erogato il mutuo. Compilato il modulo conviene procedere ad inviare alla propria banca presso la filiale di competenza una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno nella quale si comunica la volontà di estinguere il debito in anticipo rispetto alla naturale scadenza, chiedendo di procedere al calcolo della somma da corrispondere indicando la data di versamento delle somme.
Attenzione !! Conviene chiedere il conteggio alla data di cadenza del mutuo in modo da facilitare il conteggio dei dietimi giornalieri e degli interessi dovuti.
Alla comunicazione vanno allegate copia del documento di identità del richiedente e copia del codice fiscale.
Attenzione !! Se il mutuo è stato stipulato prima di aprile 2007, è opportuno presentare una Dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà che certifica i requisiti necessari per l’applicazione delle penali ridotte introdotte dalla Legge Bersani.
A seguito del versamento la banca ha un termine di 30 giorni per il rilascio della documentazione che attesta la fine del contratto di mutuo.
Ricordiamo che è onere della Banca provvedere alla cancellazione di eventuali ipoteche iscritte in sede di erogazione del mutuo.
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