Revoca del mutuo: decadenza del beneficio del termine

Per poter affrontare delle spese consistenti, come l’acquisto della prima casa per una famiglia, o l’acquisto di tutti gli impianti e i macchinari necessari per avviare una attività imprenditoriale, spesso non si dispone dei mezzi finanziari sufficienti.

a mancata disponibilità liquida o le ristrettezze economiche sono problematiche superabili con la richiesta, da parte dei privati consumatori, di prestiti a medio/lungo termine presso banche ed istituti di credito, specializzati nel fornire somme di denaro per le più diversificate esigenze.

Sentiamo spesso parlare, infatti, di concessione di finanziamenti a lungo termine, comunemente denominati mutui, attraverso cui si consente un investimento della durata variabile, da parte delle banche, e la contrazione di un vero e proprio debito per i privati, da restituire attraverso la predisposizione di un piano di ammortamento dell’importo concordato e di rate generalmente mensili.

Ma cosa è un mutuo? Possiamo darne una definizione tecnico/giuridica richiamando l’art. 1813 del codice civile: “Il mutuo è il contratto col quale una parte consegna all’altra una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità”. Analizzando quanto appena descritto, possiamo dire che si tratta di un contratto stipulato tra due soggetti, il mutuante, cioè il soggetto (banca o altro intermediario finanziario) che eroga la somma richiesta, e il mutuatario, ossia il soggetto che riceve la somma e che si obbliga a restituirla entro una determinata scadenza.

Tra le varie ipotesi di mutuo rinvenibili nella casistica, quello bancario è il più frequente: richiesto soprattutto per la compravendita immobiliare, o per ristrutturare degli edifici, o come anzidetto, per avviare una attività imprenditoriale, finanziare delle spese importanti.

Nello specifico, il mutuo immobiliare per l’acquisto di una casa, prevede la concessione di un finanziamento di media/lunga durata, rimborsabile sulla base di un c.d. piano di ammortamento che stabilisce gli anni di durata del mutuo, il numero delle rate e l’importo delle stesse, comprensive non solo della quota di capitale, ma anche di spese e interessi che maturano sulla somma concessa in prestito dall’istituto di credito. Perché parliamo di interessi? Perché il mutuo può essere stipulato a titolo gratuito o a titolo oneroso: indubbiamente, quello concesso dagli istituti di credito è caratterizzato dalla onerosità, prevedendo il versamento di interessi, il cui saggio può variare, e che dipendono dalla consistenza del mutuo e dalla sua durata.

Per facilitare la contrattazione tra le parti, considerando che ormai oggi il mutuo rientra tra i contratti più usati nella pratica commerciale, le banche, comprese quelle situate nel territorio di Bari, usano predisporre dei contratti, spesso lunghi e complessi, a cui si allega il Capitolato, che contiene le clausole generali comuni a tutti i mutui erogati dall’istituto. Il contratto preimpostato, di non semplice lettura, contiene così gli elementi essenziali del negozio giuridico che le parti stipuleranno e sottoscriveranno: la durata del contratto, gli obblighi dei soggetti, le garanzie che il mutuatario dovrà prestare al fine di ottenere il prestito, le modalità di erogazione e di restituzione dello stesso, il tasso di interesse convenuto.

Poiché il contratto di mutuo prevede l’erogazione di ingenti somme, e si tratta quindi di un investimento notevole per la banca, correlato ad un notevole di rischio di inadempimento, si richiede la prestazione di idonee garanzie affinché, nel caso in cui il debitore non riesca a saldare il proprio debito, la banca possa attingere da un secondo patrimonio. Ecco perché spesso si richiede la presenze di uno o più fidejussori, che possano garantire, con il loro patrimonio, l’adempimento della obbligazione, oppure si stipula una idonea garanzia patrimoniale, denominata ipoteca. Parliamo, a tal proposito, del mutuo ipotecario, utilizzato per l’acquisto o la ristrutturazione di un immobile, con il quale si garantisce l’adempimento del contratto di mutuo con l’iscrizione di questo diritto reale di garanzia, l’ipoteca, presso il pubblico registro immobiliare da parte del notaio che assiste la stipula del contratto in questione, e ne rappresenta il garante per eccellenza: si tratta di una garanzia particolare, ha la durata di 20 anni e consente alla banca, nel caso in cui il debitore non dovesse pagare le rate del mutuo ed estinguere il suo debito, di poter aggredire il bene oggetto di ipoteca (l’immobile acquistato o da ristrutturare), di venderlo all’asta giudiziaria e di ricavarne quanto necessario per estinguere il prestito.

È, chiaramente, una situazione in cui nessuno vorrebbe ritrovarsi e che porterebbe a delle conseguenze difficili da affrontare, soprattutto se riguardano famiglie che hanno contratto mutuo per la loro prima casa. Abbiamo introdotto così il discorso relativo all’eventuale difficoltà di adempimento da parte dei privati consumatori, famiglie o imprese: cosa accade se si hanno difficoltà a pagare le rate del mutuo contratto?

Poniamo questo quesito perché, negli ultimi tempi, la crisi economica che ha investito il nostro paese ha moltiplicato gli episodi di ritardi di pagamento, o di totale inadempimento, da parte dei mutuatari, con conseguenze sulla loro posizione familiare, imprenditoriale o sociale. Il crack finanziario, la perdita di lavoro, un improvviso impegno economico: sono tutte cause che possono determinare uno squilibrio finanziario e impedire il normale adempimento degli obblighi contratti. Accade così che i debitori morosi si trovino a dover affrontare le conseguenze dell’insolvenza del debito: queste non solo riguardano l’accumulo di rate non restituite nel corso dei vari mesi, ma potranno essere richiesti degli interessi di mora, collegati al ritardo e pretesi dall’istituto di credito; ci potrà essere la segnalazione, da parte della banca o dell’istituto finanziario, alla Centrale dei Rischi Finanziari dei c.d. “cattivi pagatori” inadempienti; potranno, da ultimo, essere indirizzate ai debitori delle lettere di sollecito e messa in mora, fino a giungere alla lettera di DBT – Decadenza dal Beneficio del Termine.

Di cosa si tratta esattamente? È la possibilità dell’istituto di credito, che ha concesso il prestito, di poter esigere il pagamento immediato in un’unica soluzione dal debitore insolvente, invocando la risoluzione del contratto. Certamente non si giunge ad una simile ipotesi dopo un semplice ritardo nel pagamento di una rata, ma in seguito ad un ripetuto e costante inadempimento del mutuatario. Questa facoltà è, in primis, collegata all’art. 1186 del codice civile, il quale afferma che “quantunque il termine sia stabilito a favore del debitore, il creditore può esigere immediatamente la prestazione se il debitore è divenuto insolvente o ha diminuito, per fatto proprio, le garanzie che aveva date o non ha dato le garanzie che aveva promesse.” Partendo dall’analisi del dettato normativo, quindi, è previsto il diritto per la banca creditrice o l’istituto finanziario di richiedere il pagamento della intera somma che residua in seguito all’insolvenza del debitore. Insolvenza che deve essere dettata, però, da particolari condizioni; la possibilità, per la banca, di poter rientrare nell’immediato possesso della somma prestata, deve essere motivata da alcune cause considerate particolarmente gravi, in genere indicate nel capitolato delle clausole generali allegate al contratto di mutuo:

• Ritardato pagamento delle rate: è una ipotesi disciplinata, ad integrazione di quanto disposto dal richiamato articolo del codice civile, anche dall’art. 40 del Testo Unico Bancario, il quale dispone che la banca possa invocare, come causa di risoluzione del contratto, il pagamento ritardato di almeno sette rate, anche non consecutive; il pagamento si considera ritardato se viene effettuato tra il 30esimo e il 180esimo giorno dalla scadenza della rata; al di sotto dei 30 giorni, quindi, il pagamento non è considerato ritardato; superati i 30 giorni ma non i 180, è considerato ritardato ma la banca non potrà richiedere la risoluzione del contratto, se non in caso di inadempimento reiterato per sette volte; la banca potrà invocare invece, il “mancato” pagamento solo qualora siano trascorsi i 180 giorni previsti per legge. Spetterà alla banca dimostrare, in questo caso, che non si tratta di un ritardo, seppur reiterato, ma di totale inadempimento da parte del debitore, onde richiedere la risoluzione del contratto. Nel contratto di mutuo, in particolare, il ritardato pagamento e la susseguente DBT comporta la decadenza, per il debitore, dal diritto alla rateizzazione del debito;
• Iscrizione di una ipoteca giudiziale o di un protesto;
• Riduzione del patrimonio posto a garanzia del mutuo: si pensi al caso in cui l’immobile, già oggetto di ipoteca per la concessione del mutuo, sia poi soggetto a lascito o a donazione nei confronti dei figli del mutuatario;
• Mancata presentazione delle garanzie promesse in sede di stipulazione del mutuo;
• Dissesto economico: è possibile che le clausole generali allegate al contratto di mutuo prevedano anche, come ipotesi di decadenza dal beneficio del termine e risoluzione del rapporto contrattuale, una situazione di consistente riduzione del patrimonio del debitore, tale per cui si possa presumere la dichiarazione di dissesto economico;
• Falsificazione della documentazione: è un ulteriore caso di DBT e concerne la rilevazione di documentazione falsa o contraffatta presentata dal mutuatario al fine di ottenere la concessione del prestito.

 

La decadenza dal beneficio del termine deve essere comunicata ai debitori attraverso lettera raccomandata, attraverso cui la banca chiede il pagamento immediato della parte residua del debito: si tratta di una vera e propria intimazione di pagamento, che potrebbe anche essere contenuta direttamente in un atto giudiziario che instaura un procedimento. Ma è sicuramente più frequente l’ipotesi di una iniziale comunicazione con cui la banca pone il debitore nelle condizioni di poter transigere la situazione di inadempienza, anche perché la situazione di esposizione debitoria si aggrava con la richiesta di spese e interessi, dovuti alla DBT.

Per evitare, dunque, che la banca proceda con un’azione giudiziaria esecutiva, magari pignorando l’immobile oggetto di ipoteca e procedendo con la vendita all’asta per ottenere quanto richiesto, il debitore potrà concordare con la banca un piano di rientro, in considerazione della sua situazione economica e “patteggiando” con l’istituto di credito il pagamento della sorte capitale, delle spese e degli interessi in modo da non aggravare le sue condizioni, così come potrà proporre un accordo a saldo e stralcio del proprio debito, estinguendo il mutuo con il versamento di una somma inferiore rispetto a quella richiesta dalla banca, ma in tempi immediati.

Per far ciò, è necessario però rivolgersi a dei consulenti in diritto bancario e finanziario, o a degli organismi preposti alla mediazione e negoziazione con istituti finanziari, che potranno esaminare in primis la modulistica contrattuale sottoscritta dai mutuatari: ricordiamo, infatti, che la banca ha l’obbligo di consegnare tutta la documentazione inerente il contratto, nel rispetto del principio di buona fede contrattuale, con contestuale diritto autonomo del cliente ad ottenere la consegna dei documenti (in tal senso, Tribunale di Bari, 16 ottobre 2018).

Successivamente all’esame degli stessi, onde valutare la presenza di anomalie o irregolarità, le parti potranno negoziare con l’istituto di credito, proponendo l’accordo transattivo più adeguato alla situazione finanziaria complessiva del debitore e, contemporaneamente, alle pretese del mutuante.