Tag: mutuo

Hai stipulato un mutuo a stato avanzamento lavori (c.d. SAL)? Potresti avere diritto alla restituzione degli interessi versati!

Nullità della clausola relativa agli interessi per superamento del tasso soglia usura categoria mutui con garanzia reale per i finanziamenti a stato avanzamento lavori

L’estate italiana non è stata bollente solo dal punto di vista climatico e politico, nel mese di agosto e settembre hanno visto la luce numerose pronunce della Corte di Cassazione destinate a creare un vero e proprio terremoto nel sistema bancario.

La sentenza n. 22380 pubblicata il 6.09.2019 scorso dalla I Sezione della Suprema Corte finalmente e definitivamente chiarisce la collocazione dei mutui a stato avanzamento lavori nella categoria dei mutui con garanzia reale con la conseguente applicazione del relativo tasso soglia.

Quanto appena esposto, nei fatti, determina l’usurarietà della maggior parte dei mutui a stato avanzamento lavori stipulati in Italia, considerando che il tasso soglia usura determinato con riferimento alla categoria mutui con garanzia reale è di gran lunga più basso rispetto a quello precedentemente utilizzato per la classificazione di tali operazioni finanziarie (la categoria “altri finanziamenti”).

La vicenda

Il Tribunale di Salerno, con decreto del 27 settembre 2017, accoglieva l’opposizione allo stato passivo proposta dall’Istituto di credito con riferimento ad un credito di € 3.973.553,39 nascente da un contratto di finanziamento sal con garanzia reale. Il Tribunale, accogliendo l’opposizione e ammettendo l’insinuazione in via ipotecaria per l’intero, osservava che il finanziamento in questione non poteva essere assimilato ad un mutuo in quanto l’erogazione del prestito non veniva effettuata in un’unica soluzione. Di conseguenza, in conformità a quanto previsto dalle istruzioni vigenti della Banca d’Italia, all’operazione doveva applicarsi il tasso soglia relativo alla categoria altri finanziamenti. Nel caso di specie quest’ultima “soglia” non risultava superata. La curatela del fallimento proponeva ricorso per Cassazione.

La decisione
La Suprema Corte, preliminarmente e a parer di chi scrive a ragion veduta, precisa che il punto nodale della questione non riguarda una “possibile disapplicazione dei decreti ministeriali con cui è stata operata la classificazione per categorie”, nonostante sia possibile “in linea di principio che i decreti ministeriali siano disapplicati in caso di loro riscontrata difformità rispetto alla legge”.

Fatta questa premessa, il collegio pone in evidenza come, ai sensi dell’art. 2, comma 1, L. n. 108/1996, al di là della morfologia delle singole operazioni, occorre considerare che ai fini della classificazione di una operazione nelle categorie previste i due parametri principali da vagliare siano i rischi e le garanzie stabilite dal contratto.

Questo in quanto, nel caso oggetto della controversia, non si discorre in ordine alla conformità dell’atto negoziale alla fattispecie contrattuale propria del mutuo ma esclusivamente della classificazione di una determinata operazione finanziaria all’interno delle categorie di operazioni indicate dal decreto.

Orbene, è evidente, tenuto conto dei rischi e delle garanzie stabilite dall’atto negoziale, l’omogeneità tra i contratti di finanziamento ipotecario a stato avanzamento lavori e quelli di mutuo; entrambi caratterizzati da una durata superiore ai 18 mesi e dalla costituzione di una garanzia reale.
Ulteriormente, qualora il finanziamento sia assistito da ipoteca viene meno la ratio dell’applicazione di un tasso di interesse più alto, praticato in misura maggiore in compensazione del maggior rischio che l’operatore bancario finanziario assume con l’erogazione del finanziamento. In siffatti atti negoziali, peraltro, si aggiunge il vantaggio per la Banca di non erogare la somma in un’unica soluzione ma gradualmente.

Le argomentazioni sopra esposte costituiscono, in sintesi, costituiscono la base per l’enunciazione del seguente principio di diritto espresso dalla I sez. della Corte di Cassazione: “In tema di interessi usurari, in caso di dubbio circa la riconducibilità dell’operazione all’una o all’altra delle categorie, identificate con decreto ministeriale, cui si riferisce la rilevazione dei tassi effettivi globali medi si devono individuare i profili di omogeneità che l’operazione stessa presenti rispetto alle diverse tipologie prese in considerazione dai detti decreti, attribuendo rilievo ai parametri normativi individuati dall’art. 2, comma I, l. n. 108/1996 e apprezzando in particolare quelli tra essi, che, sul piano logico, meglio connotino il finanziamento preso in esame ai fini della sua inclusione nell’una o nell’altra classe di operazioni; in conseguenza, tenuto conto dei rischi e delle garanzie prestate, deve ritenersi che il tasso soglia fissato per il finanziamento a stato avanzamento assistito da ipoteca quello previsto ratione temporis per i mutui con garanzia reale”.

Le conseguenze
Come già espresso nell’incipit, il principio di diritto enunciato dalla Suprema Corte è destinato, qualora venisse applicato dai giudici di merito, a scuotere il mondo bancario. Difatti, la possibilità di ottenere il rimborso di tutti gli interessi versati all’Istituto di credito e/o salvare il proprio immobile dall’esecuzione forzata, crescerebbe esponenzialmente. Nei Tribunali sarà fatta vera giustizia? Ai giudici di merito italiani l’ardua sentenza.

SUPERAMENTO DEL LIMITE DI FINANZIABILITA’ DELL’80%: NULLITA’ DEL MUTUO

SUPERAMENTO DEL LIMITE DI FINANZIABILITÀ’ DELL’80% DEL VALORE IMMOBILE OGGETTO DELLA GARANZIA: NULLITÀ’ DEL MUTUO FONDIARIO
(IL PUNTO DOPO LA SENTENZA N. 17352 DEL 13 LUGLIO 2017, L’ORDINANZA N. 6586 DEL 16 MARZO 2018, L’ORDINANZA N. 11201 DEL 9 MAGGIO 2018 E ORDINANZA N. 24138 DEL 3 OTTOBRE 2018)

1. LE “RAGIONI” DELLA TESI DELLA NULLITÀ’ DEL CONTRATTO.
Con una recentissima ordinanza del 3.10.2018, la n. 24138, la Corte di Cassazione ha statuito la nullità del mutuo fondiario in caso di violazione del limite di finanziabilità posto dall’art. 38 del TUB dichiarando “definitivamente superato l’indirizzo interpretativo che ne sancisce la validità”
La Suprema Corte ha motivato la professata statuizione attribuendo alla condotta posta in essere dall’Istituto di Credito la violazione dell’art. 1418, co. 1, c.c. in quanto finalizzata alla elusione del disposto di cui all’art. 2741 c.c..
Secondo il Giudice di legittimità, infatti, “il limite massimo di finanziabilità del credito fondiario, regola l’oggetto del contratto; non già la condotta precontrattuale o esecutiva del rapporto […] è requisito che attiene alla sostanza del rapporto […] caratteristica strutturale di base del mutuo fondiario”. In altre parole, quindi, il valore massimo finanziabile costituisce elemento essenziale del contratto tipico e come tale imprescindibile componente dell’oggetto del negozio.
Nello specifico, ciò che viene ravvisata è la mancanza dell’oggetto del contratto tipico da cui deriva la perdita della sua qualifica di “fondiario”.
Vieppiù, nella pronuncia in commento viene denunciata la violazione della norma imperativa di cui all’art. 2741 c.c. che statuisce uno dei principi cardine del nostro ordinamento: la c.d. par condicio creditorium. (“i creditori hanno uguale diritto di ottenere soddisfazione delle proprie pretese sui beni del debitore, salve le cause legittime di prelazione”).
E’ indubbio, infatti, che i vantaggi principali del credito fondiario si rinvengano nelle sottrazioni revocatorie di cui all’articolo 39, comma 4 e nella disciplina del “procedimento esecutivo” di cui all’articolo 41 TUB e, quindi, siano poste a completo favore dei creditori fondiari.
Da ciò deriva che la causa del contratto risulti illecita, in quanto l’atto negoziale tipico è finalizzato a far conseguire all’Istituto di Credito una causa di prelazione illegittima, sproporzionata nonché ulteriori vantaggi appena richiamati, in frode agli altri creditori. Tale condotta risulta, pertanto, a parere dei Giudici di legittimità, contraria all’ordine pubblico economico.

La contrarietà all’ordine pubblico economico della violazione in esame risulta, altresì, evidente in considerazione della ratio che regge l’istituto giuridico del mutuo fondiario. Tale fattispecie contrattuale, infatti, “concede” agli Istituti di Credito di poter costituire la causa di prelazione esclusivamente nei limiti stabiliti dalla legge. Ciò in quanto la norma effettua una ben precisa valutazione (inconfutabile se non dalla legge stessa) del futuro “rientro” dell’erogato.

Tale scelta del legislatore è stata posta sia a tutela degli Istituti di Credito ed, infatti:
“Il mutuo fondiario e’ operazione che si connota per concentrare la copertura del rischio di rientro dell’erogato sul solo immobile “mobilizzato” e contestualmente iscritto in ipoteca di primo grado. In via correlata, la peculiarita’ dell’operazione, che e’ forte, sta nel suo definitorio prescindere – per la copertura di detto rischio (e, quindi, per l’effettivo accesso a questo credito) – da considerazioni di ordine patrimoniale ex articolo 2740 c.c. e/o di ordine reddituale sul mutuatario debitore.

La prescrizione normativa del limite di finanziabilita’ risponde, dunque, all’esigenza di escludere, di conseguenza, la pratica possibilita’ di operazioni che – secondo la scelta di politica economica adottata dal legislatore – non presentano ex ante sufficienti prospettive di effettiva fattibilità’ e buon esito….”

(Corte di Cassazione, Sezione 1 civile Ordinanza 9 maggio 2018, n. 11201)

sia a tutela della parte mutuataria:
….sia di escludere operazioni che espongono il mutuatario debitore ai rischi espoliativi (quanto, in specie, alla residua parte del suo patrimonio) ovvero di pura sorte. Nel tutelare il debitore da operazioni di rischio per lui eccessivo (ancora oggi si trova, in dottrina, l’affermazione che l’oggettivo interesse del mutuatario sarebbe comunque quello di ottenere il maggior credito possibile: non si vede tuttavia la ragione, prima di tutto normativa, per cui un soggetto dovrebbe assumersi impegni che non potra’ permettersi di onorare) e i suoi creditori altri” (Corte di Cassazione, Sezione 1 civile Ordinanza 9 maggio 2018, n. 11201).

2. CONSEGUENZE DELLA NULLITÀ’ DEL MUTUO FONDIARIO. POSSIBILE CONVERSIONE IN UN MUTUO IPOTECARIO ORDINARIO. IL CAPITALE EROGATO DEVE ESSERE RESTITUITO

Una volta acclarato che il superamento del limite di finanziabilità del contratto di mutuo comporti la nullità del negozio rimane da appurare quali siano le conseguenze scaturenti da tale declaratoria.
Una parte della Giurisprudenza di merito propende per la conversione “automatica” del contratto di mutuo fondiario nullo in un contratto di mutuo ipotecario ordinario.
Orbene, come ben messo in evidenza dalla sentenza n. n. 17352 del 13 luglio del 2017 della Corte di Cassazione, il disposto di cui all’articolo 1424 c.c. statuisce che “il contratto nullo può, non deve, produrre gli effetti di un contratto diverso”.
Pertanto, non risulta corretto l’assunto della conversione “automatica”, in quanto il mutuo fondiario è una fattispecie contrattuale ben distinta dal mutuo ipotecario ordinario, teso a porre in essere un’operazione diversa nella forma, nei contenuti e negli effetti.
La Suprema Corte, nella ordinanza su citata del 9 maggio 2018, ha – infatti – chiarito che “se dalle evidenze documentali emerge che il contratto a cui hanno dato corso le parti si intesta in un mutuo fondiario significa che queste hanno inteso e voluto propriamente porre in essere non un qualunque mutuo, bensì’ un fondiario.”
Quali sono quindi gli elementi su cui indagare per verificare se un mutuo fondiario possa effettivamente essere convertito in un mutuo ipotecario ordinario?
“Ha rilevato la pronuncia di Cassazione n. 6586/2018, che per potere procedere all’effettiva conversione di un fondiario nullo in un mutuo valido occorre riguardare all’intento pratico oggettivo, tratto cioe’ dal puntuale esame del contesto delle circostanze proposte dal caso concreto, che viene a contraddistinguere l’operazione che e’ stata posta in essere.
L’indagine andra’ dunque a verificare se il credito sia stato erogato nella consapevolezza, o meno, del fatto che il valore dell’immobile non raggiungesse lo scarto richiesto dalla legge ovvero pure se il conseguimento dei peculiari “vantaggi fondiari” abbia costituito la ragione unica, o comunque determinante, dell’operazione. Secondo il preciso disposto dell’articolo 1424 c.c., l’indagine sara’ effettuata con riferimento a ciascuna delle parti dell’operazione; e tenuto conto, tra l’altro, che la misura del credito da erogare e la dimensione dei “privilegi” voluti dal mutuante costituiscono, per regola, proprio i momenti topici delle trattative relative al genere di operazioni di finanziamento di cui si sta discorrendo.”
E’ esclusa, quindi, la conversione automatica ma non è invece preclusa la possibilità di provare con ogni mezzo la sussistenza di tutti gli elementi, sia soggettivi che oggettivi necessari alla conversione del negozio fondiario in quello ipotecario ordinario.
In tema di onere probatorio, a parere di chi scrive, al mutuatario che voglia far valere la nullità del contratto spetterà esclusivamente provare il suo interesse ad agire ed ottenere la declaratoria di nullità ai sensi dell’art. 100 c.p.c., mentre a carico della Banca graverà l’onere di provare gli elementi che possano determinare la convertibilità del contratto; tanto in quanto, come espresso dalla Suprema Corte nell’ordinanza del 9.05.2018, in ordine al valore probatorio del dato formale, “se dalle evidenze documentali emerge che il contratto a cui hanno dato corso le parti si intesta in un mutuo fondiario significa che queste hanno inteso e voluto propriamente porre in essere non un qualunque mutuo, bensì’ un fondiario.”.

3. QUANDO LE “ULTERIORI GARANZIE” PRESTATE “SALVANO” IL CONTRATTO DALLA DECLARATORIA DI NULLITA’?
Ulteriormente, occorre mettere in evidenza che ai sensi della Delib. CICR dell’aprile 1995, emanata in applicazione della norma dell’articolo 38, comma 2 TUB, possono fungere da “garanzie integrative” ai fini dell’innalzamento del limite massimo di finanziabilita’ dall’80% al 100% solo determinate categorie – o tipologie – di garanzie, che siano altresi’ ritenute “idonee” sulla base di criteri in generale predisposti dalla Banca d’Italia.
Tra le tipologie di garanzie utilizzabili in proposito – come indicate dalla Banca d’Italia (in G.U. n. 76, 2 aprile 2005) sulla scorta della disposizione della Delib. CICR – non rientra la fideiussione prestata da semplici societa’ a responsabilita’ limitata o da persone fisiche. Del resto, il livello di affidabilita’ patrimoniale, che risulta coerente alle tipologie di garanzie integrative, si attesta sulla linea di quella data dallo Stato, dalle compagnie di assicurazione e da talune delle imprese disciplinate dal testo unico bancario (cfr. sul punto la gia’ citata pronuncia di Cass., n. 9079/2018).

4. DECLARATORIA DI NULLITA’ DEL CONTRATTO DI MUTUO FONDIARIO OBBLIGO DEL MUTUATARIO ALLA RESTITUZIONE DEL SOLO CAPITALE
Infine, l’ordinanza del 9.05.2018 chiarisce che “l’accertata nullita’ del titolo negoziale manifesta la mancanza di giustificazione causale della permanenza delle somme erogate nel patrimonio del mutuatario, con connessa applicabilita’ della norma dell’articolo 2033 c.c..”
Da ciò si evince che, qualora venisse accertata la nullità del contratto di mutuo fondiario per superamento del limite di finanziabilità e non si dovessero ravvisare elementi idonei a consentire la conversione in un mutuo ordinario ipotecario, il mutuatario dovrebbe restituire all’Istituto di Credito esclusivamente il capitale erogato.

Hai estinto anticipatamente il tuo finanziamento ? Ottieni il rimborso del premio della polizza assicurativa

Una frase per descrivere la condotta degli Istituti di Credito Italiani negli ultimi anni? Sicuramente la scelta cadrebbe su uno dei proverbi più antichi e più celebri: “Il lupo perde il pelo ma non il vizio”.
Ciò in quanto, nonostante i moniti, le indagini, le sanzioni attuate dalla Banca d’Italia e dall’Ivass, infatti, (i principali organi di controllo del settore bancario, finanziario e assicurativo) gli Istituti Bancari continuano a porre in essere pratiche illegittime nei confronti dei loro clienti.
Una delle condotte illecite più frequenti, in quanto semplice da celare, è quella che vede le Banche non rimborsare i costi sostenuti a seguito della stipula di un finanziamento successivamente estinto in anticipo dal cliente.
Tale pratica scorretta è stata più volte smascherata non solo dall’Autorità di Vigilanza e da quella Giudiziaria ma anche dall’ARBITRO BANCARIO E FINANZIARIO con numerose decisioni che hanno rimborsato il cliente.
In materia di estinzione anticipata della cessione del quinto L’Arbitro Bancario e Finanziario Di Bari con una recentissima pronuncia la n. 17887 del 2018 – ottenuta dall’Avv. Antonio Buono – ha disposto il rimborso del premio assicurativo non goduto in favore del consumatore.

CESSIONI DEL QUINTO, PRESTITI E MUTUI ESTINTI ANTICIPATAMENTE?

DIRITTO AL RIMBORSO DEL PREMIO NON GODUTO DELLE POLIZZE  ASSICURATIVE

Una frase per descrivere la condotta degli Istituti di Credito Italiani negli ultimi anni? Sicuramente la scelta cadrebbe su uno dei proverbi più antichi e più celebri: “Il lupo perde il pelo ma non il vizio”.

Ciò in quanto, nonostante i moniti, le indagini, le sanzioni attuate dalla Banca d’Italia e dall’Ivass, infatti, (i principali organi di controllo del  settore bancario, finanziario e assicurativo) gli Istituti Bancari continuano a porre in essere pratiche illegittime nei confronti dei loro clienti.

Una delle condotte illecite più frequenti, in quanto semplice da celare, è quella che vede le Banche non rimborsare i costi sostenuti a seguito della stipula di un finanziamento successivamente estinto in anticipo dal cliente.
Tale pratica scorretta è stata più volte smascherata non solo dall’Autorità di Vigilanza e da quella Giudiziaria ma anche dall’ARBITRO BANCARIO E FINANZIARIO con numerose decisioni che hanno rimborsato il cliente.
In materia di estinzione anticipata della cessione del quinto L’Arbitro Bancario e Finanziario Di Bari con una recentissima pronuncia la n. 17887 del 2018 – ottenuta dall’Avv. Antonio Buono – ha disposto il rimborso del premio assicurativo non goduto in favore del consumatore.

LA QUESTIONE TRATTATA DALL’ABF
Ogni prestito con cessione del quinto è assistito da una copertura assicurativa per il rischio premorienza obbligatoria per legge. Il premio (il costo) di queste polizze viene addebitato in unica soluzione anticipata sul contratto di cessione e vale per tutta la durata del prestito.
Significa che: se hai ottenuto una cessione del quinto decennale, come nel caso oggetto della pronuncia, pagherai sul contratto un premio assicurativo valido per tutti e dieci gli anni.
Cosa succede se si estingue anticipatamente il prestito?
È ovvio: viene a mancare la ragione per cui è stata pagata la polizza.
Il premio “non goduto” viene quindi rimborsato al cliente? Sembra scontato che sia così, ma spesso ciò non avviene.

A tutela dei Clienti, gli avv.ti Sasanelli Mauro e Antonio Buono del Foro di Bari, propongono un esame preliminare del contratto alla quale seguirà una relazione redatta sulla base dei più recenti orientamenti giurisprudenziali, al fine di aprire la strada a numerose azioni legali mirate al rimborso in favore dei clienti degli importi illegittimamente trattenuti dagli Intermediari Finanziari.

USURA NEI CONTRATTI BANCARI E POLIZZE ASSICURATIVE

LE FAMIGERATE POLIZZE ASSICURATIVE COLLEGATE AI CONTRATTI DI FINANZIAMENTO E RISCHIO USURA – DIRITTO DEL CLIENTE AD OTTENERE LA RESTITUZIONE DEGLI INTERESSI.

Tempi duri per gli Istituti di Credito Italiani si profilano all’orizzonte alla luce delle recenti pronunce giurisprudenziali.

La Corte di Cassazione con la sentenza n. 8806 del 5.04.2017 ed il Tribunale di Roma con provvedimento del 15.06.2017 hanno, infatti, ancora una volta “bacchettato” gli Istituti di Credito rei di aver indicato nei contratti bancari stipulati con i clienti tassi di interesse inferiori rispetto a quelli effettivamente praticati.
L’usura è dietro l’angolo o meglio, nel caso di specie, dietro ogni contratto e con essa il diritto del cliente alla restituzione di tutti gli interessi corrisposti alla Banca.
A finire sotto la lente di ingrandimento delle Autorità Giudiziarie sono state le polizze assicurative collegate ai contratti bancari e gli altri costi che vengono occultati dagli Intermediari Finanziari e che fanno lievitare esponenzialmente i costi da sostenere per il cliente.

LE FAMIGERATE POLIZZE ASSICURATIVE COLLEGATE AI CONTRATTI DI FINANZIAMENTO E RISCHIO USURA – DIRITTO DEL CLIENTE AD OTTENERE LA RESTITUZIONE DEGLI INTERESSI.

Tempi duri per gli Istituti di Credito Italiani si profilano all’orizzonte alla luce delle recenti pronunce giurisprudenziali.

La Corte di Cassazione con la sentenza n. 8806 del 5.04.2017 ed il Tribunale di Roma con provvedimento del 15.06.2017 hanno, infatti, ancora una volta “bacchettato” gli Istituti di Credito rei di aver indicato nei contratti bancari stipulati con i clienti tassi di interesse inferiori rispetto a quelli effettivamente praticati.

L’usura è dietro l’angolo o meglio, nel caso di specie, dietro ogni contratto e con essa il diritto del cliente alla restituzione di tutti gli interessi corrisposti alla Banca.

A finire sotto la lente di ingrandimento delle Autorità Giudiziarie sono state le polizze assicurative collegate ai contratti bancari e gli altri costi che vengono occultati dagli Intermediari Finanziari e che fanno lievitare esponenzialmente i costi da sostenere per il cliente.

Ad esempio, pensate di aver stipulato un contratto con tasso dell’ 8 %, bene potreste scoprire che il tasso effettivo sia pari al 10 %!
Ciò può accadere se contestualmente al finanziamento avete sottoscritto una polizza assicurativa.

I contratti bancari maggiormente esposti al rischio usura sono i:

PRESTITI PERSONALI
I MUTUI
CESSIONI DEL QUINTO.

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La fideiussione bancaria: guida completa

Ai tempi odierni, i consumatori privati e le imprese tendono sempre più a fare degli acquisti o ad investire attraverso la contrazione di finanziamenti a breve o a medio/lungo termine, che consente loro di dilazionare nel tempo il pagamento dovuto. Si tratta di veri e propri debiti per l’impresa, che possono riguardare l’avviamento o il prosieguo di una attività commerciale, come l’acquisto di un capannone industriale per stabilire la sede dell’impresa o di un macchinario importante per l’attività imprenditoriale, o per la famiglia, che stipula un mutuo per l’acquisto di una casa o contrae un finanziamento per l’acquisto di un’auto. In termini giuridici, siamo di fronte ad una vera e propria obbligazione, in base alla quale il debitore si impegna ad adempiere il proprio debito nei confronti del creditore.

Può però accadere che, per le più diversificate ragioni, le condizioni economiche possano variare e diventare tali da non consentire un adempimento costante da parte dei debitori (famiglie e imprese), o addirittura può arrivare al punto da rendere completamente inadempienti gli stessi. Per evitare il rischio di inadempimento, o quanto meno per attenuarlo, scongiurando le conseguenze negative per il creditore, che si vede negare il pagamento e la restituzione di quanto dovuto (ad esempio, la banca che non ottiene la restituzione delle rate del mutuo o un fornitore che non ottiene il pagamento delle rate per la vendita del macchinario all’impresa), il nostro ordinamento ha previsto delle tutele. Tralasciando le tutele giudiziarie che è possibile attivare, è prevista la stipulazione di garanzie, a sostegno dell’adempimento di una obbligazione da parte del debitore, e che intervengono proprio nell’ipotesi in cui il debitore non riuscisse a mantenere fede al proprio obbligo di adempimento.

Tra le garanzie che il nostro Legislatore ha previsto, possiamo menzionare la fidejussione: il codice civile definisce la fidejussione all’art. 1936 come quel “negozio giuridico attraverso cui un soggetto, definito fidejussore, garantisce un’obbligazione altrui (quella del debitore), obbligandosi personalmente nei confronti del creditore”. Si tratta di un vero e proprio contratto con cui un soggetto terzo garantisce l’adempimento dell’obbligazione “personalmente”: è una forma di garanzia di carattere personale che si aggiunge alla obbligazione principale, cioè quella del debitore, e che rafforza la posizione del creditore, perché quest’ultimo potrà agire nei confronti anche del fidejussore nel caso di inadempimento. Cosa vuol dire ciò? Il creditore che constaterà l’inadempimento da parte del suo debitore, potrà aggredire prima di tutto il patrimonio del debitore e, in secondo luogo, qualora non riesca a trovare soddisfazione, potrà rivalersi sul patrimonio del fidejussore. È come se ci fossero, in sostanza, due debitori: la fejussione è un accordo tra il creditore e il terzo, che sorge in contemporanea alla nascita della obbligazione principale e che garantisce al creditore di non rimanere insoddisfatto. Dato che dipende dalla obbligazione principale, la fidejussione è valida solo se è valida il debito principale; il fidejussore, inoltre, è obbligato in solido con il debitore, a meno che non sia stato pattuito il beneficium excussionis: si tratta di una clausola che consente al fidejussore di veder aggredire, da parte del creditore insoddisfatto, prima il patrimonio del debitore principale, e successivamente il suo come patrimonio posto in garanzia.

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Estinzione anticipata del mutuo

Tutti i contratti di mutuo devono prevedere la possibilità di essere estinti anticipatamente.

Preliminarmente conviene evidenziare che l’estinzione anticipata del mutuo può essere parziale o totale.

Per una maggiore chiarezza proviamo a schematizzare i diversi concetti

Che cosa si intende per estinzione anticipata ?
L’estinzione anticipata del mutuo permette di rimborsare alla banca (o al soggetto che ha erogato il prestito) l’importo finanziato prima della scadenza contrattuale.

Come detto è possibile rimborsare l’intero debito residuo o solo in parte.

Attenzione !!!!

In passato la Banca prevedeva dei costi per l’estinzione anticipata, questo per disincentivare l’operazione e garantire un maggior guadagno, ma incredibilmente Bersani ….. ha introdotto la Legge n. 40/2007 che porta il suo nome.

Per la Legge Bersani (decreto n. 7/2007, convertito nella legge n. 40/2007), l’estinzione anticipata del mutuo per l’acquisto della casa, per la sua ristrutturazione o per l’acquisto di immobili destinati allo svolgimento di attività economiche o professionali da parte di persone fisiche non richiede il pagamento alla banca di alcuna penale se il finanziamento è stato sottoscritto a partire dal febbraio 2007.

Sarebbe stato troppo bello se avesse reso nulle tutte le clausole anche ante 2007 ma …. infatti per i mutui stipulati prima di aprile 2007, le penali RIMANGONO ma la legge 40/2007 ha introdotto una riduzione delle stesse e un tetto massimo.

Tutti i contratti di mutuo devono prevedere la possibilità di essere estinti anticipatamente.

Preliminarmente conviene evidenziare che l’estinzione anticipata del mutuo può essere parziale o totale.

Per una maggiore chiarezza proviamo a schematizzare i diversi concetti

Che cosa si intende per estinzione anticipata ? 
L’estinzione anticipata del mutuo permette di rimborsare alla banca (o al soggetto che ha erogato il prestito) l’importo finanziato prima della scadenza contrattuale.

Come detto è possibile rimborsare l’intero debito residuo o solo in parte.

Attenzione !!!!

In passato la Banca prevedeva dei costi per l’estinzione anticipata, questo per disincentivare l’operazione e garantire un maggior guadagno, ma incredibilmente Bersani ….. ha introdotto la Legge n. 40/2007 che porta il suo nome.  

Per la Legge Bersani (decreto n. 7/2007, convertito nella legge n. 40/2007), l’estinzione anticipata del mutuo per l’acquisto della casa, per la sua ristrutturazione o per l’acquisto di immobili destinati allo svolgimento di attività economiche o professionali da parte di persone fisiche non richiede il pagamento alla banca di alcuna penale se il finanziamento è stato sottoscritto a partire dal febbraio 2007.

Sarebbe stato troppo bello se avesse reso nulle tutte le clausole anche ante 2007 ma …. infatti per i mutui stipulati prima di aprile 2007, le penali RIMANGONO ma la legge 40/2007 ha introdotto una riduzione delle stesse e un tetto massimo.

Infatti, se la penale prevista dal contratto è superiore a tale tetto, il mutuatario può richiedere alla banca di abbassarlo sino al limite fissato dalla legge e la banca non può rifiutarsi di applicare la riduzione. Le aliquote riferite alle penali sono variabili anche il funzione della tipologia di tasso applicato al mutuo.

A questo punto è possibile evidenziare che la Direttiva europea in materia di mutui (2014/17/UE), in vigore in Italia dallo scorso anno, concedeva alle banche la possibilità di richiedere una penale, ma ad oggi l’Italia non ha inteso recepire questo punto.

Che cosa si intende per estinzione parziale ?
Si parla di estinzione parziale del mutuo quando si versa alla banca una somma inferiore all’intera esposizione. Questa somma viene portata a deconto della maggior somma dovuta, in sostanza sottratta dal debito residuo.

I contratti di mutuo e gli istituti di credito possono prevedere quindi una riduzione dell’entità della rata o della durata del mutuo.

Ovviamente se il mutuo è stato sottoscritto prima di aprile 2007, la penale deve essere calcolata solo sull’importo versato in anticipo.

Che cosa si intende per estinzione completa ?
Si parla di estinzione completa quanto viene rimborsato in un’unica soluzione il debito residuo. Dovranno essere versati alla banca le penali secondo quanto spiegato precedentemente, eventuali spese amministrative e gli interessi maturati dalla banca nel periodo che intercorre tra il versamento dell’ultima rata e l’effettiva estinzione del mutuo. Questi interessi vengono chiamati ‘dietimi giornalieri’.

Come procedere per richiedere l’estinzione anticipata del mutuo ?
Per richiedere l’estinzione anticipata di un mutuo bisogna inviare una richiesta alla Banca.

E’ possibile richiedere il modulo da compilare direttamente alla banca che ha erogato il mutuo. Compilato il modulo conviene procedere ad inviare alla propria banca presso la filiale di competenza una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno nella quale si comunica la volontà di estinguere il debito in anticipo rispetto alla naturale scadenza, chiedendo di procedere al calcolo della somma da corrispondere indicando la data di versamento delle somme.

Attenzione !! Conviene chiedere il conteggio alla data di cadenza del mutuo in modo da facilitare il conteggio dei dietimi giornalieri e degli interessi dovuti. 

Alla comunicazione vanno allegate copia del documento di identità del richiedente e copia del codice fiscale.

Attenzione !! Se il mutuo è stato stipulato prima di aprile 2007, è opportuno presentare una Dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà che certifica i requisiti necessari per l’applicazione delle penali ridotte introdotte dalla Legge Bersani.

A seguito del versamento la banca ha un termine di 30 giorni per  il rilascio della documentazione che attesta la fine del contratto di mutuo.

Ricordiamo che è onere della Banca provvedere alla cancellazione di eventuali ipoteche iscritte in sede di erogazione del mutuo.

Se necessiti di assistenza non esitare a contattare i nostri uffici mediante numero verde o compilando il modulo alla pagina contatti

Introduzione alla Legge n. 3/2012

La Legge n. 3/2012 introduce per la prima volta nel nostro ordinamento precise procedure di composizione della crisi nei confronti di soggetti non fallibili.

I titolari di P.Iva, di piccole e medie imprese, anche agricole, non assoggettabili a fallimento (nonché i privati, garanti e fidejussori di società fallibili) in difficoltà da sovraindebitamento potranno trovare accordi con i propri creditori, realizzando un piano di lavoro con il sostegno di organismi e professionisti indicati dal Tribunale e con il controllo dello stesso finalizzato al rispetto degli impegni assunti.

Si riconosce a tele normativa un importante impatto sociale, la volontà del legislatore di essere “vicino” ai molti che nel tentativo di affrancarsi dai propri debiti hanno contratto successivi debiti in maniera esponenziale, cadendo anche nella trappola dell’usura.

Gli strumenti previsti sono a disposizione di quanti, sono – come definito dalla legge – in una “situazione di perdurante squilibrio tra le obbligazioni assunte ed il patrimonio prontamente liquidabile per farvi fronte ovvero la definitiva incapacità di adempierle regolarmente” e non possono accedere agli strumenti di composizione della crisi di impresa (accordi di ristrutturazione dei debiti, piani omologati, concordati preventivi e concordati fallimentari) in quanto non fallibili.

Grazie alla nostra esperienza pluriennale maturata in ambito di recupero crediti per conto di Banche ed istituzioni finanziarie posso garantirti che in materia di sovraindebitamento il tempo ha un ruolo determinante, e far finta che il problema non esista non fa che peggiorare la situazione, pertanto ti invito ad affrontare “il toro per le corna”,

ci sono davvero pochi professionisti in Italia e nella città di Bari che hanno maturato esperienza in materia bancaria e di crisi d’impresa e da sovraindebitamento, non affidarti al primo parente o amico professionista, ma a qualcuno che sia VERAMENTE qualificato e specializzato !

 

Debiti buoni o cattivi ?

La verità è che i debiti non sono né buoni né cattivi !

Una corretta gestione del denaro e dei debiti è fondamentale per un buon esercizio d’impresa e per un corretto bilancio familiare. In questo momento l’indebitamento per italiano medio è cresciuto notevolmente, ed allo stesso tempo anche i volume di denaro accantonato sono cresciuti notevolmente, com’è possibile conciliare questi due dati ? Si sta verificando una concentrazione della ricchezza. Quindi non è vero che non circola denaro, ma al contrario è palese che poche persone lo detengano per meriti o per accorta gestione ereditaria. Ma torniamo al debito, il suo uso corretto consente di raggiungere importanti traguardi. I più’ grandi imprenditori del mondo e le più’ importanti imprese ne fanno costante uso.

E’ però vero che l’indebitamento mantiene una sua logica ed utilità solo ed esclusivamente per fini di investimento, reale investimento e non emotivo o incosciente, cioè senza una diretta e reale consapevolezza di ciò per cui verrà usato il tuo denaro.

Diversamente i debiti sono solo fonte di stress, spesso le persone maggiormente indebitate sono persone infelici, ed emotivamente disallineate.Queste persone fanno un uso del denaro, irrazionale e spesso si trovano nello spendere più di quanto guadagnano, nell’utilizzare tutto il fido disponibile e se non vi possono accedere nell’incapacità di conservare e mettere da parte per i tempi difficili.

Una percentuale molto alta delle attuali insolvenze dipendono da scelte sbagliate ed eccessi nell’utilizzo dei finanziamenti e mutui, l’acquisto di case ad uso privato sempre piu’ grandi.
L’uso massiccio all’indebitamento come sistema di vita, uso continuo della carte di credito e revolving, sonoabitudini che alla lunga possono danneggiare e senza dubbio fanno perdere il contatto con il denaro e le effettive possibilità personali.

In un momento in cui la cultura dell’indebitamento per beni di consumo sembra dilagare, è importante riportare l’attenzione su un corretto uso della leva finanziario e dell’accesso al credito.

I debiti come l’accesso al credito non sono argomenti da demonizzare o di cui non parlare, questi sono strumenti che hanno consentito all’italia del dopoguerra di raggiungere importanti traguardi in brevissimo tempo. I debiti sono uno degli ingredienti dell’innovazione e della crescita di un bilancio familiare o d’impresa.

L’accesso al credito se usato correttamente, infatti, consente di raggiungere importanti traguardi ed è alla base della crescita economica. Pensa alla leva di Archimede con cui è possibile spostare pensi altrimenti impensabili, la leva finanziaria funziona nel medesimo modo, consente di effettuare operazioni economiche e di realizzare un profitto esponenzialmente superiore rispetto al solo utilizzo delle risorse proprie.

Pensaci un attimo, i più’ grandi imprenditori del mondo e le più’ importanti imprese o start up sono quelle con debiti enormi. Ad esempio si legge da diverse fonti che Silvio Berlusconi a cavallo del 2004-2005 avesse debiti stimati per centinaia di miliardi di lire, in quegli anni infatti stava creando le basi per una delle società maggiormente di successo della mia generazione.

Nella nostra esperienza pluriennale  della gestione di crediti deteriorati (termine per definire debiti bancari/finanziari a sofferenza difficilmente recuperabili), per conto di Banche ed istituzioni finanziarie di cui curiamo molteplici aspetti nel territorio di Bari e Provincia, abbiamo notato che le posizioni personali si sono create per una cattiva gestione del denaro, spesso risultato di una sopravvalutazione della propria capacità espositiva.

In molteplici situazioni la presenza di posizioni a sofferenza di taglio medio piccolo, sono il risultato di acquisti impulsivi e di una sottovalutazione delle conseguenze pratiche e legali, della mancata chiusura a saldo dei conti correnti o finanziamenti.

Queste persone fanno un uso del denaro, irrazionale e spesso si trovano nello spendere più di quanto guadagnano, nell’utilizzare tutto il fido disponibile e se non vi possono accedere nell’incapacità di conservare e mettere da parte per i tempi difficili.

Una percentuale molto alta delle attuali insolvenze dipendono da scelte sbagliate ed eccessi nell’utilizzo dei finanziamenti e mutui, l’acquisto di case ad uso privato sempre più’ grandi. L’uso massiccio all’indebitamento come sistema di vita, un uso continuo della carte di credito e revolving, sono abitudini che alla lunga possono far perdere il contatto con il valore del denaro e le effettive possibilità personali.

Se queste cattive abitudini hanno portato ad avere una situazione dove è necessario un intervento straordinario, possiamo aiutarti, affronteremo il problema applicando gli strumenti offerti dal legislatore per ridimensionare e cancellare i tuoi debiti.