Una pratica ormai molto diffusa, sia tra le famiglie che tra le imprese, è quella di chiedere un mutuo per poter acquistare un immobile adibito ad uso familiare o quale ubicazione della propria attività economica. Perché si chiede un mutuo? Per esigenze diverse a seconda dei soggetti che ne hanno necessità: nel caso delle imprese, avviare una attività economica richiede un notevole investimento e spesso non si hanno i mezzi sufficienti. Soccorrono, in tal senso, le banche che accordano prestiti a medio/lungo termine per finanziare progetti imprenditoriali, garantendo l’acquisto di un immobile che diventerà poi sede della impresa. Ugualmente possiamo affermare che tra i progetti e sogni delle famiglie italiane vi è sicuramente quello di acquistare la prima casa, il c.d. “nido familiare”. Un sogno che non solo dà concretezza, stabilità e certezza alla famiglia, ma costituisce anche un investimento per la vita. Ma è anche vero che acquistare un immobile richiede un grande sacrificio economico e spesso le possibilità per farvi fronte non ci sono. Ecco che subentrano gli istituti bancari, attraverso la concessione dei mutui: nel dettaglio, il mutuo è un contratto con cui una parte, detta mutuante, consegna all’altra, detta mutuataria, in prestito una somma di denaro o una quantità di beni fungibili, e l’altra parte si impegna a restituire, alla data di scadenza, la stessa quantità o lo stesso valore.
Per coloro che ne usufruiscono, il mutuo è chiaramente un debito a medio/lungo termine, poiché la scadenza è generalmente stabilita per un periodo abbastanza lungo di tempo, solitamente dai 15 ai 30 anni. La concessione di un mutuo da parte delle banche deve essere preceduto dalla stipula di una idonea garanzia, in quanto l’ammontare del debito è notevole e aumenta il rischio per le banche di non ricevere la restituzione dell’importo prestato. Per tale motivo, spesso a garanzia della erogazione del mutuo si pongono dei vincoli sugli immobili oggetto di acquisto, come il fabbricato o la prima casa: si dice, in tal caso, che gli immobili sono gravati da “ipoteca”, una vera e propria garanzia applicabile ai beni immobili, che non priva di certo il proprietario del possesso degli stessi, ma tutela il creditore (cioè le banche e gli istituti di credito) nel caso di insolvenza o indebitamento dei debitori (famiglie e imprese).
Il mutuo di cui stiamo parlando viene definito, quindi, ipotecario e viene concesso proprio per l’acquisto o la sistemazione di un immobile.
Immobili che, nonostante la crisi economica degli ultimi anni e il crack anche di molti istituti bancari, continuano a godere di continue richieste: il mercato immobiliare, compreso quello di una città variegata come quella di Bari, ha subito una modesta flessione e si caratterizza per una quotazione disomogenea a seconda del quartiere preso in considerazione. Tutto sommato, però, si può affermare che anche Bari mantiene alto l’indice di compravendita di immobili, a dimostrazione che, nonostante le difficoltà del momento storico che il nostro Paese vive, le famiglie non rinunciano all’acquisto di un appartamento.
La soluzione è, ovviamente, l’indebitamento.
Una volta richiesto e ottenuto il mutuo da parte di una banca, può ben accadere che, durante la lunga procedura di sdebitamento, le famiglie si trovino in condizioni economiche tali da non riuscire a pagare le rate del mutuo, che ricordiamo essere comprensive sia della quota capitale del prestito contratto che degli interessi maturati periodicamente e ripartiti in base ad un piano di ammortamento.
Condizioni economiche che possono derivare dalle più disparate cause: ritorniamo a parlare della crisi economica che ha investito vari settori economici, pensiamo alla perdita del lavoro, o ad un grave infortunio che non consente di protrarre il rapporto lavorativo. In tutti i casi, quindi, in cui sorgono delle difficoltà per il pagamento delle rate del mutuo, è stata prevista una agevolazione che consente alle famiglie, e a determinate condizioni anche alle piccole e medie imprese, di sospendere temporaneamente il pagamento delle rate del mutuo.
La sospensione del pagamento delle rate del mutuo è stato previsto nel 2007, con la legge n. 244 attraverso l’istituzione di un apposito fondo, il Fondo di Solidarietà Mutui Prima casa, successivamente ripreso dal c.d. “Decreto Salva Italia” fino al 2013, per poter dare una “boccata di ossigeno” alle famiglie in difficoltà. Grazie alla istituzione di questo fondo, infatti, coloro che hanno stipulato un contratto di mutuo per l’acquisto della prima casa, possono richiedere e ottenere, in presenza di determinati requisiti previsti da un apposito Regolamento, la sospensione del pagamento delle rate del mutuo per un periodo di 12 mesi. Con la richiesta di sospensione, si attiva il Fondo di Solidarietà, gestito dalla Consap SPA: le rate del mutuo vengono, di fatto, sospese, ma rimane attivo il pagamento degli interessi; di questi ultimi, se ne fa carico il Fondo suddetto, ripagando alla banca, presso cui è stato attivato il mutuo, il tasso di interessi concordato tra le parti, con esclusione della componente dello spread. Occorre, in primis, presentare una apposita domanda, compilata attraverso dei formulari predisposti ad hoc, alla banca presso cui è stato autorizzato il rilascio del mutuo. La banca mutuante, quindi, analizza l’istanza e tutti i documenti a corredo della stessa, ne verifica i requisiti per accedere alla agevolazione e trasmette il tutto, per via telematica, entro 10 giorni, alla Consap. Quest’ultima, a sua volta, nei successivi 15 giorni a sua disposizione, verificherà i requisiti richiesti e, una volta riscontrate esistenti le condizioni per accedere alla predetta agevolazione, accorda la sospensione e provvede alla copertura di quegli oneri finanziari corrispondenti agli interessi, comunicando l’accettazione o il rifiuto dell’istanza alla banca. Sarà poi la banca a comunicare l’esito della richiesta ai titolari contraenti del mutuo.
Dalla analisi della tempistica si comprende come sia celere l’iter, garantendo una riduzione dei tempi burocratici e una certezza nella conoscenza della pratica: in poco meno di un mese, le famiglie potranno contare su questa agevolazione per congelare i loro debiti, confidando di superare quelle difficoltà economiche poste proprio alla base della domanda. Proprio in considerazione del periodo storico-economico che stiamo vivendo, il Governo ha deciso, attraverso il Decreto Milleproroghe del luglio 2018, di concedere alla famiglie la possibilità di utilizzare questo strumento per altri due anni, per il biennio 2019-2020. Il decreto in esame consente, quindi, di poter allungare il periodo di ammortamento dei finanziamenti, grazie ad un accordo, posto alla base, tra l’Abi, l’Associazione delle Banche italiane, l’Associazione dei rappresentanti dei consumatori e delle imprese e i Ministeri dello Sviluppo Economico e quello dell’Economia e delle Finanze.
Veniamo ora ad analizzare i requisiti per poter accedere alla sospensione in esame.
In primis, le famiglie dovranno trovarsi in difficoltà economiche dettate da una di queste cause:
- Perdita del posto di lavoro subordinato durante gli ultimi due anni precedenti la richiesta di sospensione, con esclusione di tutti quei casi in cui la risoluzione del rapporto di lavoro sia stata consensuale, o ci sia stato un licenziamento per giusta causa o giustificato motivo soggettivo, o le dimissioni non siano state date per giusta causa; il rapporto di lavoro può essere a tempo determinato o indeterminato e sono inclusi anche i rapporti di agenzia, di rappresentanza commerciale e altri tipi di rapporti di collaborazione, oggi inclusi nella tutela del rapporto di lavoro subordinato;
- Morte del lavoratore o grave infortunio, grave handicap o riconoscimento di una grave condizione di non autosufficienza;
- Sospensione o riduzione dell’orario di lavoro a causa della crisi economica per almeno 30 giorni consecutivi e in caso di attivazione di contratti di solidarietà o cassa integrazione guadagni o altri provvedimenti di sostegno al reddito.
La richiesta di sospensione può avere ad oggetto un variegato ventaglio di tipologie: può trattarsi, infatti, di mutui a tasso fisso, variabile o misto; mutui cartolarizzati; prestiti di credito al consumo aventi una durata superiore ai 24 mesi, con eccezione dei finanziamenti con cessione del quinto; mutui per i quali è stata richiesta la surroga. Come si affermava in precedenza, la sospensione è attivabile solo per un periodo di 12 mesi, comportando uno slittamento del pagamento solo per quanto riguarda la quota del capitale maturato, ma non gli interessi che graveranno, invece, sul fondo gestito da Consap.
Ancora, il mutuo per l’acquisto o la ristrutturazione della casa deve essere per un importo inferiore a 150.000,00 €; inoltre, il titolare del contratto di mutuo deve presentare un ISEE inferiore a 40.000,00 €.
La domanda deve essere presentata alla banca presso cui è stato attivato il mutuo oggetto della richiesta di sospensione; la richiesta deve essere presentata dal titolare del contratto di mutuo e deve essere sottoscritta da tutti i contitolari, nel caso di mutuo cointestato (si pensi, ad esempio, ad un mutuo sottoscritto da entrambi i coniugi per l’acquisto della prima casa). Per poter accedere al beneficio, il richiedente deve anche dichiarare, a pena di responsabilità, di non aver usufruito di altre forme di agevolazioni, pena il rifiuto della istanza: non può infatti aver già usufruito di una precedente sospensione del pagamento del mutuo oppure di ulteriori forme di agevolazioni pubbliche.
È importante, infine, sottolineare che la sospensione del mutuo non è un obbligo per la banca che riceve la richiesta, ma una mera facoltà: occorre, infatti, verificare quali siano le banche sul territorio che abbiano aderito all’accordo sottoscritto tra l’Abi e l’Associazione dei consumatori. Nel territorio della città di Bari, un censimento svolto dall’Adoc, l’Associazione per la difesa e l’orientamento dei consumatori, indica, tra le banche aderenti all’iniziativa, la Banca Popolare Pugliese, Banca Apulia, Banca di Credito Cooperativo di San Marzano, Banche a respiro nazionale come quelle del Gruppo UBI, la Banca Popolare di Puglia e Basilicata e, da ultima, la Banca Popolare di Bari, che ha istituito persino un Fondo sociale ad hoc a gennaio 2018, al fine di aiutare le imprese e le famiglie in difficoltà.